아파트에 거주하면서 매달 내는 관리비 중 ‘장기수선충당금’.
이름은 익숙하지만 정확히 무엇인지, 누가 부담해야 하는지 헷갈리는 분들이 많습니다. 이 글에서는 장기수선충당금의 개념부터 세입자가 돌려받는 방법, 반환 청구 절차, 주의해야 할 점까지 한눈에 정리했습니다.
1. 장기수선충당금 반환받는 방법
장기수선충당금을 돌려받으려면 몇 가지 절차를 놓치지 않아야 합니다.
아래 항목을 순서대로 확인하면 반환 절차를 깔끔히 마무리할 수 있습니다.
내가 생각하는 금액보다 더 많이 반환받을지도 모릅니다.
① 납부 내역 확인
아파트 관리비 고지서 또는 관리비 명세표에서 ‘장기수선충당금’ 항목이 실제로 부과·납부되었는지 확인합니다.
관리비 앱(예: 아파트아이, 카카오페이 고지서)에서도 과거 납부내역을 조회할 수 있습니다.
② 관리사무소 방문
이사 전 관리사무소에 방문하여 ‘장기수선충당금 납부 확인서’를 발급받습니다.
기간은 입주일 ~ 퇴거일 기준으로 정확히 명시되어야 합니다.
일부 단지에서는 이메일이나 팩스로도 발급이 가능합니다.
③ 집주인에게 청구
발급받은 확인서와 함께 납부금 총액을 계산해 집주인(B)에게 반환을 요청합니다.
문자나 이메일로 요청해두면 추후 증빙 자료로 활용할 수 있습니다.
보통 보증금 정산 시 함께 정리하는 것이 가장 깔끔합니다.
④ 집주인이 거부할 경우
집주인이 반환을 거부하면, 내용증명을 통해 공식적으로 청구 의사를 밝힙니다.
그래도 지급하지 않을 경우, 지급명령 신청 등 간단한 법적 절차로 청구할 수 있습니다.
관련 법적 근거:
「공동주택관리법」 제30조 제1항
「공동주택관리법 시행령」 제31조 제7항
⑤ 청구 시효 확인
장기수선충당금 반환 청구는 계약 종료일로부터 10년 이내에 가능합니다.
만약 이사 당시 반환을 받지 못했더라도, 법적 시효 내라면 언제든 청구할 수 있습니다.
2. 장기수선충당금 반환-세입자는 어떻게 돌려받을까?
세입자가 돌려받을 수 있는 조건과 절차는 명확합니다.
임대차 계약이 끝나고 이사할 때 놓치면 내 돈이 사라집니다.
① 관리사무소 방문
이사 전, 아파트 관리사무소에 방문해 장기수선충당금 납부 확인서를 발급받습니다.
이때 ‘입주일 ~ 이사일’ 기준으로 세입자가 납부한 금액이 확인됩니다.
② 집주인에게 청구
확인서를 근거로 집주인에게 장기수선충당금 반환을 청구합니다.
보통 이사 당일 보증금 정산 시점에 함께 정산하는 것이 일반적입니다.
③ 청구 기간
만약 이사할 때 정산을 받지 못했다면, 나중에라도 청구할 수 있습니다.
민법상 채권의 소멸시효는 10년이므로, 계약 종료일로부터 10년 이내라면 집주인에게 청구가 가능합니다.
④ 집주인이 거부할 경우
만약 집주인이 “그건 세입자가 내야 하는 돈”이라며 돌려주지 않는다면,
내용증명 우편을 보내거나 지급명령 신청(법원) 등 법적 절차를 통해 반환을 요구할 수 있습니다.
반환받을 수 없는 경우도 있다?
모든 세입자가 무조건 장기수선충당금을 돌려받을 수 있는 것은 아닙니다. 예외가 있습니다.
가장 대표적인 경우가 바로 임대차계약서의 특약 조항입니다.
계약서에 다음과 같은 문구가 있다면 주의해야 합니다.
“장기수선충당금을 포함한 모든 관리비는 임차인이 부담한다.”
이런 특약이 명시되어 있다면, 세입자가 장기수선충당금을 돌려받기 어렵습니다.
다만, 이러한 특약이 과도하게 불공정하다고 판단될 경우, 무효가 될 가능성도 있습니다. 실제 법원 판례에서는 “임차인에게 소유자 부담금 전액을 부담시키는 것은 부당하다”고 본 사례도 있습니다.
즉, 계약서에 특약이 있다고 하더라도 법 조항과 실제 납부 구조를 근거로 협의해볼 여지는 있습니다.
3. 장기수선충당금이란?
아파트나 공동주택에 거주하다 보면 매달 관리비 고지서에 다양한 항목이 적혀 있습니다. 그 중 ‘장기수선충당금’이라는 항목을 본 적이 있을 겁니다. 이름만 들으면 특별한 비용처럼 느껴지지만, 사실은 아파트의 주요 시설을 장기간 유지·보수하기 위한 법정 적립금입니다.
「공동주택관리법」 제30조에 따르면, 장기수선충당금은 아파트의 주요 시설(승강기, 옥상 방수, 외벽 도색, 난방 배관 등)의 교체나 보수를 위해 미리 적립하는 돈입니다. 쉽게 말해, 아파트를 오랫동안 안전하고 쾌적하게 사용하기 위한 ‘미래의 수리비’입니다.
국토교통부 자료에 따르면, 2017년 기준 전국 평균 장기수선충당금은 ㎡당 약 143원 수준입니다. 세대 면적이 84㎡라면 매월 약 1만2천 원 정도를 장기수선충당금으로 납부하게 됩니다.
이 금액은 관리비 고지서에 포함되어 있으며, 대부분의 아파트에서는 관리사무소가 자동으로 징수합니다.
4. 장기수선충당금의 법적 근거
장기수선충당금은 단순한 ‘자율 기부금’이 아닙니다. 법적으로 의무화된 항목입니다.
「공동주택관리법」 제30조 제1항은 다음과 같이 규정하고 있습니다.
“관리주체는 장기수선계획에 따라 공동주택의 주요 시설의 교체 및 보수에 필요한 장기수선충당금을 해당 주택의 소유자로부터 징수하여 적립하여야 한다.”
즉, 법에서는 장기수선충당금을 ‘소유자’, 즉 집주인이 납부해야 한다고 명확히 규정하고 있습니다.
하지만 현실에서는 이 규정이 지켜지지 않는 경우가 많습니다. 실제로 관리비는 세입자가 내기 때문에, 관리사무소는 집주인 대신 세입자에게 장기수선충당금을 포함한 금액을 청구하는 구조가 일반적입니다. 이 때문에 세입자가 대신 낸 금액을 나중에 돌려받는 문제가 자주 발생합니다.
5. 장기수선충당금은 누가 내야 하나?
핵심은 ‘누가 내야 하는가’입니다.
정답은 집주인, 즉 아파트의 ‘소유자’입니다.
장기수선충당금은 아파트의 소유 가치를 유지하기 위한 적립금입니다.
건물의 외벽 도색이나 승강기 교체 등은 세입자의 생활 편의를 위한 비용이 아니라 건물 자체의 자산 가치를 유지하기 위한 투자이기 때문입니다.
이에 따라 「공동주택관리법 시행령」 제31조 제7항은 다음과 같이 규정합니다.
“공동주택의 소유자는 장기수선충당금을 사용자가 대신하여 납부한 경우에는 그 금액을 반환하여야 한다.”
즉, 세입자가 대신 낸 경우에는 집주인이 반드시 돌려주어야 한다는 뜻입니다.
6. 장기수선충당금 - 집주인과 세입자가 모두 알아야할 관리비 구분
장기수선충당금 외에도 관리비에는 다양한 항목이 있습니다. 이를 구분해두면 분쟁을 예방할 수 있습니다.
이 표처럼, 건물 가치 보존을 위한 비용은 집주인, 일상적 사용에 따른 비용은 세입자가 부담한다고 보면 됩니다.
7. 장기수선충당금 반환 청구 시 유의사항
장기수선충당금 반환을 청구할 때는 몇 가지 주의할 점이 있습니다.
증빙 확보 필수
관리비 영수증 또는 관리비 내역서에서 ‘장기수선충당금’ 항목을 반드시 확인해야 합니다.
관리사무소에서 발급받은 ‘납부확인서’가 가장 확실한 증거입니다.
기간 확인
입주일과 퇴거일 사이의 정확한 기간을 기준으로 계산해야 합니다.
중간에 집주인이 바뀐 경우, 변경 전·후로 각각 정산해야 합니다.
계약서 검토
특약 조항이 있다면 반환 가능성을 사전에 확인해야 합니다.
불공정한 조항이라면 소비자보호법 및 민법 규정을 근거로 대응할 수 있습니다.
법적 절차 활용 가능
집주인이 지급을 거부할 경우, 내용증명으로 반환 요구 후에도 응하지 않으면
간단한 ‘지급명령 신청’을 법원에 할 수 있습니다.
8. 장기수선충당금 반환 신청시 분쟁을 예방하는 방법
장기수선충당금 문제는 대부분 계약 시점의 ‘불명확한 약정’ 때문에 생깁니다.
따라서 다음의 점을 미리 확인하면 분쟁을 예방할 수 있습니다.
계약 시 관리비 구성 항목 확인하기
→ 계약서나 안내문에서 장기수선충당금이 포함되는지 여부를 체크합니다.
입주 전 관리사무소 문의하기
→ 실제로 어떤 항목이 세입자 명의로 부과되는지 확인합니다.
계약서 특약란에 명확히 기재하기
→ “장기수선충당금은 집주인 부담”이라고 명시하면 추후 분쟁을 막을 수 있습니다.
장기수선충당금, 세입자의 권리를 지키자
장기수선충당금은 아파트를 오래도록 유지하기 위한 필수 적립금이지만,
그 납부 의무는 ‘소유자’, 즉 집주인에게 있습니다.
하지만 대부분의 세입자는 관리비에 포함되어 있다는 이유로 이를 ‘자연스럽게’ 납부하고,
이사할 때 돌려받을 수 있다는 사실조차 모르는 경우가 많습니다.
이제는 알아야 합니다.
장기수선충당금은 세입자의 의무가 아닙니다.
이사할 때 관리사무소에서 납부확인서를 발급받고, 집주인에게 반환을 청구해야 합니다.
혹시라도 집주인이 거부한다면, 법적 근거는 이미 세입자 편에 서 있습니다.
「공동주택관리법」과 「시행령」을 기반으로 정당하게 요구하면 충분히 돌려받을 수 있습니다.
앞으로 임대차 계약을 체결할 때는 장기수선충당금의 부담 주체를 계약서에 명확히 기재하여
불필요한 분쟁을 미리 막는 것이 현명한 선택입니다.
이사하기 전 관리사무소에서 “장기수선충당금 납부내역 확인서”를 꼭 받아두세요.
보증금 정산 시 함께 제출하면 빠르고 깔끔하게 정산할 수 있습니다.