종합부동산세는 일정 기준 이상의 부동산 보유자에게 부과되는 국세로서, 지방세인 재산세와 별도로 고가 또는 다수의 부동산을 보유한 경우 추가로 부담하게 되는 세금입니다.
종부세의 부과 기준일은 매년 동일하게 6월 1일이며, 이날을 기준으로 소유자로 등록된 사람에게 납세 의무가 발생합니다. 즉, 6월 1일 이전에 매도했으나 등기 이전이 완료되지 않았다면 여전히 종부세 부과 대상자가 될 수 있습니다.
종부세는 크게 주택분 종부세와 토지분 종부세로 나뉘며, 보유한 부동산의 종류와 공시가격 합계에 따라 과세 여부가 결정됩니다.
종부세 기준과 계산방법 납부기한 알아보기 - 과세기준
2025년 기준 주택분 종부세의 공제 금액은 보유 형태에 따라 다음과 같이 적용됩니다. 1세대 1주택자 이고 단독명의 일때 12억 원 이하라면 종부세 과세 대상이 아닙니다. 이는 가장 높은 공제 혜택을 받는 계층입니다. 하지만 다주택자의 경우 9억원까지 공제되고 초과 금액에 대해 과세되니 잘 살펴보시는 것이 좋겠습니다.
● 1세대 1주택자 (단독 명의)
공제 기준: 12억 원 초과
12억 원 이하라면 종부세 과세 대상이 아닙니다.
1세대 1주택자는 가장 높은 공제 혜택을 받는 계층으로, 고가 주택 보유자라 하더라도 12억 공제를 적용하면 실제 종부세가 부과되지 않는 경우가 많습니다.
● 다주택자(1세대 1주택자 외 모든 주택 보유자)
기본 공제: 인별 9억 원 초과
예를 들어 2주택 이상 보유한 경우, 명의 기준으로 각자 9억 원까지 공제되며 초과 금액에 대해 과세됩니다.
● 부부 공동명의 1주택자
선택 1: 18억 원 통합 공제 받기
선택 2: 각자 9억 원씩 인별 공제 받기
일반적으로 공시가격이 18억 이상인 고가 주택의 경우 공제 방식에 따라 세액이 크게 달라지므로, 본인의 세액을 비교하여 더 유리한 방식으로 선택해야 합니다.
● 법인 명의 주택
기본 공제: 0원
법인은 주택 수와 관계없이 공제가 없으며, 세율 또한 개인보다 높은 편입니다.
종부세 기준과 계산방법 납부기한 알아보기 - 절세 팁과 모의계산
종부세 계산에서 제외되는 ‘합산배제’ 항목을 정확히 파악하면 불필요한 세금을 납부하지 않고 절세 효과를 얻을 수 있습니다. 홈택스 모의 계산 기능을 활용해서 정확한 세금을 미리 파악하는 것이 좋겠습니다.
● 합산배제 주택 요건
다음 조건을 충족하는 경우 종부세 과세 대상에서 제외됩니다.
임대사업자 등록 임대주택(일정 기준 충족 시)
사원용 주택(회사 직원 복지 목적)
기숙사(교육기관 및 기업 기숙사 포함)
주택이 아닌 준주택 일부 유형
이 경우 공시가격 합산 단계에서 아예 제외되므로, 실제 종부세 부과 여부에 큰 영향을 미칩니다.
다만, 합산배제 요건 충족 여부는 매년 요건 심사 신청을 통해 확정되므로 서류 준비가 매우 중요합니다.
● 국세청 홈택스 간이세액 계산기 활용
정확한 종부세 예측을 위해 홈택스 모의계산 기능을 활용하는 것이 가장 실용적입니다.
필요한 정보
주택 공시가격
지분율
주택 수
보유 기간·연령
자동으로 누진세율 적용
재산세 공제액도 반영
공정시장가액비율 및 최신 세율 업데이트 자동 적용
특히 다주택자, 공동명의자 등 계산이 복잡한 경우 반드시 홈택스 계산기를 통해 미리 세액을 확인하는 것이 좋습니다.
토지분 종부세 기준
토지분 종부세는 토지의 종류에 따라 공제 기준이 다르게 설정되어 있습니다.
● 종합합산토지(나대지, 잡종지 등)
공제: 5억 원 초과
주로 수익성이 없는 토지나 단순 보유 목적의 토지가 여기에 포함됩니다.
● 별도합산토지(상가 및 사무실 부속 토지 등)
공제: 80억 원 초과
영업용 건물과 함께 사용하는 토지는 높은 공제 기준을 적용하여 과세 범위를 제한합니다.
종부세 계산 흐름과 공정시장가액비율 적용
종부세 계산은 다음과 같은 순서를 따라 산정됩니다.
1단계. 인별 공시가격 합계 산정
6월 1일 기준으로 본인이 소유한 모든 주택(또는 토지)의 공시가격을 합산합니다.
2단계. 기본 공제 금액 차감
앞서 설명한 공제액(12억/9억/18억/0원)을 적용하여 과세 대상 금액을 확정합니다.
3단계. 공정시장가액비율 적용 → 과세표준 산출
2025년 공정시장가액비율: 60%
과세표준 = (공시가격 합계 – 공제액) × 60%
공정시장가액비율은 종부세의 실질 부담을 조정하기 위한 제도로, 2025년 기준 60%가 적용되며 이 수치가 오를수록 종부세 부담은 커집니다.
4단계. 세율 적용
세율은 보유 주택 수에 따라 차등 적용됩니다.
● 2주택 이하 개인
0.5% ~ 2.7% (6단계 초과누진세율)
● 3주택 이상 개인 또는 조정대상지역 다주택자에 준하는 경우
0.5% ~ 5.0%
● 1세대 1주택자
장기보유 & 고령자 세액공제 가능
최대 80%까지 중복 공제 가능 (단, 공제율 합산 상한 있음)
종부세 계산 방법 - 재산세 공제 후 최종 납부세액 확정
종부세는 재산세와 중복되는 부분을 공제하여 최종 세액을 확정합니다.
최종 종부세 = 산출세액 – 공제할 재산세액
이 절차를 통해 실질적인 납부 금액이 결정됩니다.
종부세 납부 기한 및 납부 방법
● 2025년 납부 기간
2025년 12월 1일 ~ 12월 15일
마지막 날이 공휴일이면 다음 평일까지 자동 연장
2025년 납부 기한: 12월 15일(월)
● 납부 방법
국세청 고지서 납부
고지서에 기재된 가상계좌로 입금
인터넷 뱅킹·ATM 모두 가능
국세청 홈택스/손택스 납부
신용카드, 계좌이체, 간편결제 등 다양한 방식 지원
자진 신고·납부(선택)
고지 세액보다 적거나 많은 금액을 신고하고 싶을 경우
기한 내 신고하면 고지세액 자동 취소
● 가산세 유의사항
기한 내 미납 시 납부불성실 가산세가 부과되므로 반드시 기한 준수 필요합니다.
종부세 분할 납부 및 납부 유예 제도
세액 부담이 큰 납세자를 위한 제도로 분할 납부와 납부 유예 제도가 제공됩니다.
● 분할 납부(할부)
2025년 기준 세액 300만 원 초과 시 분할 납부 가능
최대 6개월까지 분할 납부 허용
신청만 하면 비교적 간단하게 승인되는 편
● 납부 유예(1세대 1주택자 전용 제도)
고령자 또는 장기보유자 등 일정 요건을 충족하면 납부를 미룰 수 있는 제도입니다.
신청 조건
만 60세 이상 고령자
장기보유(5년 이상)
소득 일정 기준 이하 등
신청 기한
납부 기한 3일 전까지
유예 기간 동안 연체 이자 없음
종부세 부담이 큰 고령 1주택자에게 매우 유용한 제도입니다.
2025년 종부세, 핵심은 “정확한 계산”과 “기한 준수”
2025년 종부세는 개인의 부동산 보유 형태, 명의 방식, 주택 수, 공시가격에 따라 세액 차이가 매우 크게 나는 세금입니다. 특히 1세대 1주택자와 다주택자의 과세 기준 및 공제액이 다르기 때문에 본인의 상황을 정확히 파악하는 것이 가장 중요합니다.
6월 1일 소유 기준 확인
공제액 산정
공정시장가액비율 60% 반영
세율 적용
재산세 공제 후 최종 세액 확정
12월 1~15일 기한 내 납부
위 절차만 숙지하면 종부세 부담을 효율적으로 관리할 수 있습니다.
또한, 홈택스 모의계산 기능과 합산배제 제도를 정확히 활용하면 불필요한 세금을 줄일 수 있으므로 반드시 참고하시기 바랍니다.